Etxebizitza baten eskubideak esleitzea. Etxebizitza baten jabetza esleitzea

Etxebizitza baten esleipena edozein motatako transakzioetarako baimentzen da: inbertsio edo inbertsio gabeko kontratua, aurreko salmenta kontratuarekin eta beste batzuekin batera. Etxebizitza baten eskubideak esleitzea posiblea da, nahiz eta hipoteka-maileguarekin. Transakzio mota honetarako erosleak edozein pertsona edo erakunde izan daitezke.

Hitzarmen mota hori etxe berri bat eraikitzeko fasean gertatzen da gehien. Horrela, etxebizitza baten eskubideen esleipena transakzio bat da, jatorriko alderdiak (saltzaileak) beste alderdiari (erosleak) esleitzen dizkion eskubide eta betebehar guztiak hirugarrenen aurka duela. Hirugarrenik sarritan garatzailea da. Transakzioa onartzen da soilik kontratuan klausula ez badago, debekatuta dago etxebizitza bat erreklamatzeko eskubidea esleitzea.

Transakzio hau legezko hizkuntzan deitzen da. Saltzaileak saltzaileak izendatzen du eta erosleak esleitzailea da.

Nor dago interesatuta?

Gehienetan, kontratu horien ondorioz, ohiko erosleak interesatzen zaizkio, izan ere, batzuetan intereseko etxebizitzen salmentak dagoeneko bukatuta daude. Eta ez da inolaz ere leku jakin batean eskuratu.

Zergatik saltzaileek beren eskubideak esleitzeko prest daude? Oro har, motiboak desberdinak dira, gutxi batzuk besterik ez ditugu ukitzen.

Zergatik da etxebizitza salmentaren bidez esleitutako etxebizitza?

Oso garrantzitsua da jakitea benetako arrazoia galdetuko zuela saltzaileak. Galdera horri erantzuna zuzenean nola aurre egiteko arriskua izango den araberakoa izango da. Esate baterako, apartamentu baten salmenta sor daiteke saltzaileak ezin du (edo ez du nahi) bere metro karratuaren kostua garatzailean ordaintzeko. Kasu honetan, beharrezkoa da zordunaren zenbatekoa zuzena dela zuzenean sortzea, baita berreskuratzeko baldintzak ere.

Alabaina, bizilagunik gabeko etxebizitzetako saltzaile askok joera akordio bat finkatzen dute bizitzako zenbait egoerarekin bat eginez. Bereziki, saltzaileak herentzia bat lor dezake eta etxetik kanpo ez du edo finantza-eskaintza errentagarriagoa jaso du.

Oinarrizko aldizkariak

Une honetan, eskubideen esleipen ohikoenak hauek dira:

• Akziodunen partaidetzari buruzko akordio baten arabera esleitzea;
• Eskubideen esleipena, aurretiko salmenta kontratuaren arabera.

Lege-ñabardura batzuk

Eskubideen transferentzia egiteko transakzio bat, ondare garbiaren partaidetzari buruzko akordio batean oinarrituta, soilik transakzio dokumentuak sinatu arte transakzioaren objektuarekin sinatu arte. Aldi berean, apartamentu bat hainbat aldiz mugagabea izan daiteke.

Arrazoi garrantzitsua: kontratu nagusiaren eta esleipen kontratua erregistratu behar dira.

Bigarren aukerarako kontratua amaitzean, erosleak eskubide legal bat jasotzen du etorkizunean egoitza-objektu baten salmentarako transakzio nagusia lortzeko eskaera egiteko. Era berean, terminoak eta epeak betetzeko eska diezaiokezu, baina ez du eskubidea apartamentuaren jabetza transferitzeko.

Aurretiko kontratuaren legezko osagarriak direla eta. Haren arabera, saltzaileak eta erosleak ez dute erosketa-transakzio bat egiten, baizik eta etorkizunean gauzatzeko erantzukizuna bakarrik hartzen dute. Aurreikusitako salmenta bertan behera utzi dela egiaztatzen bada, erosleak ezin izango du apartamentua jasotzeko eskubiderik izan kostuaren zenbateko osoa ordaindu bada ere. Dirua igarotzearen itzulketa prozesu judizialean bakarrik egongo da.

Eskubideen esleipena posiblea da aurretiko salmenta kontratuaren sinadura eta alderdien kontratu nagusia sinatu aurretik.

Hipoteka-eskubideak esleitzea

Hipoteka-maileguetarako etxebizitza baten eskubideen esleipena transakzio horren mota nahiko arrunta da. Egungo legediaren arabera, etxebizitzaren jabeak (hipoteka) etxebizitza osoa du eskubidea, hipoteka-akordioa debekatuta ez badago, beste pertsona bati etxebizitzaren eskubideak igortzen dizkio.

Hala ere, transakzio hori amaitzeko erabakitzeko, kontuan hartu behar da eskubideen esleipena emaile gisa jarduten duen bankuarekin akordiorik gabe egin daitekeela. Aldi berean , esleipendunaren hitzarmenak bankuak berak aurkezten ditu eta aldatu egin daiteke. Sarritan, hartzekodunak ez du etxebizitza-jabe berriaren kreditu-baldintzak mantentzen.

Etxebizitza baten erosketa esleipen kontratu baten pean

Etxebizitza erostea eskubideen esleipena posiblea da soilik objektuaren eraikuntzan. Eragiketaren ondorio posiblearen epealdia 214 Lege Federalaren 11. artikuluak arautzen du eta adierazten du eskaera-eskubideak esleitzea ondare-partaidetzarako kontratuaren izen-ematearen unean, eraikuntzako transferentzia-egintza sinatu zuten arte.

Gogoratu apartamentuan onartutako ziurtagiria sinatuta dagoela, ezin bada etxebizitza baten eskubidea esleitzeko kontratua sinatu. Kasu honetan jabetza aldatzea egin daiteke, transakzio bat finkatzeko, egoitza-instalazio baten erosketa eta salmenta edo indarrean dagoen legediaren arabera.

Baina akzioak sinatu arte, akziodunak erabateko eskubidea du baimena emateko. Puntu garrantzitsu bat: saltzaileak aldi berean erosle potentzial askorekin esleitzeko akordioak sar daitezke. Posiblea da apartamentuak bi gela baino gehiago baditu. Lege honen bidez saltzailearen ekintzak ez dira debekatuta.

Kontratuaren puntu nagusiak

Errenta Errusiako Kode Zibilak arautzen dituen xedapen nagusiak.

1. Kontratua ezin da hitzez hitz egin eta beti idatziz egiten da. Saltzaileak transakzio hori amaitzeko eskubidea du, garatzailean lehenago amaitutako kontratu nagusia kontraesanean ez badago. Sarritan, garatzaileek beraiek kontratu nagusiaren klausula bat barne hartzen dute, eta argi eta garbi adierazi behar da aipamen bat egitea beharrezkoa dela beste baimen batzuen eskubideak transferitzeko baimena lortzeko. Elementu hori ez badago, erosleak ziurtatu beharko luke saltzaileak jakinarazitako (idatziz) konpainia-eraikitzailea eraikuntzan eraikitako objektuaren eskubideak esleitzeko transakzioa amaitu dela. Bestela, eraikuntza amaitzean, aurreko jabeari transferitu ahal izango zaio etxebizitza.

2. Jabetzako partaidetzarako kontratua derrigorrezko matrikula gainditzen duenean, esleipen kontratua prozedura berdina izan beharko du. Akziodunen partaidetzarako akordioak ez du egoera erregistratzerik eman, eta etorkizunean garatzaileek arrazoi guztiek dute erreklamazioen esleitzailea ukatzeko.

3. Kontratuaren iraungipen epea gainditu ondoren, erosleak kontratu nagusian zerrendatutako eskubide eta betebeharrak onartzen ditu. Arrisku guztiak ditu.

4. Alderdien arteko eserlekuen esparruan esleipenaren transakzioa amaituta, banku-zelulen erabilera praktikatzen da eta saltzaileak fondoak erretiratu ahal izango ditu soilik beharrezko dokumentuak berriro argitaratu ondoren.

5. Bi alderdiek sinaduraz gain, dokumentuak sustatzailek sinatu ditu. Paperezko ziurtagiriak zigiluaren urdina ziurtatzen du beti, eta eragileak sustatzailearen baimena duela adierazten du.

Transakzioko dokumentuen paketatzea

Eskubideen esleipenari buruzko akordioa sinatu ondoren, erosleak honako dokumentu-paketea izan behar du:

- Kontratu nagusia edo bere notariotutako kopia, zeinaren bidez esleipena egin zen;

- Kontratuaren jatorrizko alderdien artean likidazioak egiaztatzen dituzten dokumentuak;

- Aurreko dokumentuen transferentzia ekintza bat ;

- Beste alderdien emakidak baimena ematen du;

- Jatorrizko kontratua.

Etxebizitza-eskubideen esleipena: zerga ordaintzekoa

Zerga Kodearen (220. artikuluaren 1. paragrafoaren arabera), zigorrak zergapetzen du, hasierako inbertsoreak ordaindu behar dituelarik. Zerga-zergaren zenbatekoa transakzioaren zenbateko osoaren arabera kalkulatzen da, eta ezin da inbertsioaren zenbatekoaren eta esleipenaren tamainaren arteko aldea kalkulatu.

Askotan, jatorrizko eroslearen egoerari buruzko finantza-betebeharrak jatorrizko erosketaren egoerara eramaten diren pertsonen sorbaldetara bueltatzen dira . Normalean, alderdiek ados salduko dituzte finantza-gastu horiek.

Esleipen transakzioaren askotariko ñabardurak ditu. Hori dela eta, edozein dokumentu sinatu aurretik, oso gomendagarria da higiezinen transakzioetan espezializatutako abokatu bat kontsultatzea.